Это обзор общих правил, а не юридическая консультация. Правила меняются, а у каждого дома свои условия: статус памятника, решения собрания собственников, особенности фасада. Поэтому перед заказом уточните их в управляющей компании.
Кто решает
Вопросы об остеклении балкона касаются трёх сторон:
- Мосжилинспекция согласует переустройство и перепланировку квартир. Обычное остекление лоджии, по её разъяснению, такого согласования не требует. А вот перенос батарей, объединение с комнатой и демонтаж стены под окном — либо запрещены, либо требуют проекта.
- Собственники помещений в доме вместе владеют наружными стенами. Управляющая компания или ТСЖ следит за фасадом и знает о решениях собраний.
- Департамент культурного наследия — если дом является объектом культурного наследия. Для таких домов действуют свои, более строгие ограничения.
Чей фасад
Балконом пользуетесь вы, но наружные стены дома — общие. Жилищный кодекс (статья 36) относит к общему имуществу собственников ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Органом управления домом кодекс называет общее собрание собственников помещений (статья 44): оно, в частности, решает вопросы о реконструкции дома и о пользовании общим имуществом.
Практический вывод: всё, что меняет внешний вид дома, касается не только вас, но и соседей. Если в доме уже есть решения о том, как должны выглядеть балконы, — например, единый цвет рам, — о них знает управляющая компания или ТСЖ. Лучше спросить до заказа, чем переделывать после.
Что говорят московские правила
В Москве переустройство и перепланировку квартир согласует Мосжилинспекция по правилам, которые утвердило Правительство Москвы (постановление № 508-ПП). Вот что инспекция разъясняет на сайте мэра Москвы:
- Остекление лоджии. Согласования Мосжилинспекции для него не потребуется.
- Батареи. Переносить радиаторы от общедомовой системы отопления на балкон или лоджию не допускается.
- Нагрузка. Нельзя создавать сверхнормативную нагрузку на балконную плиту. Это стоит помнить, если планируете кладку, стяжку или тяжёлое остекление.
- Объединение с комнатой. Лоджию нельзя объединять с внутренними помещениями.
- Подоконная часть стены. Демонтаж стены под окном между комнатой и остеклённой лоджией — это перепланировка. Её согласуют по проекту проектной организации — члена СРО. Вместо объединения инспекция предлагает поставить окна в пол.
Отдельный случай — дома, которые являются объектами культурного наследия. В материале о домах-памятниках на сайте мэра Москвы прямо сказано, что остекление балконов в них запрещено. Узнать, памятник ли ваш дом, можно в управляющей компании.
Эти разъяснения касаются московских правил переустройства и перепланировки. Они не отменяют прав соседей на общее имущество и требований пожарной безопасности, о которых ниже.
Пожарная безопасность
Правила противопожарного режима в Российской Федерации запрещают:
- блокировать люки на балконах и лоджиях квартир;
- демонтировать лестницы, которые поэтажно соединяют балконы и лоджии;
- остеклять балконы, лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам.
Что это значит на практике. Если на балконе есть люк в полу или лестница к соседям сверху или снизу, остекление и отделку делают так, чтобы люк открывался, а по лестнице можно было пройти. Третий запрет касается переходных балконов и лоджий, через которые с этажа попадают на лестницу. Обычно они общие, а не квартирные, но если ваш балкон — такой переход, остеклять его нельзя.
Люк и лестница — запасной путь эвакуации на случай, если пожар отрезал выход через подъезд. Поэтому при тёплом остеклении и отделке люк оставляют рабочим: не закрывают плиткой, ламинатом, шкафом или мебелью.
Что лучше уточнить заранее
Эти работы меняют фасад или нагрузку на плиту. Прямого запрета на них в разъяснениях выше нет, но вопросы по ним бывают, поэтому их лучше обсудить с управляющей компанией до заказа:
- остекление с выносом — рамы выходят за край плиты, балкон заметно меняется снаружи. Подробнее о самой конструкции — на странице остекления с выносом;
- замена лёгкого ограждения на кладку и тяжёлое тёплое остекление — растёт нагрузка на плиту;
- цвет рам и раскладка створок, если в доме уже есть единый вид остекления.
Если требования нарушены, Мосжилинспекция может выдать предписание вернуть фасад в прежнее состояние. Так было, например, в 2020 году, когда собственник квартиры разобрал часть наружной стены, чтобы поставить окна в пол: управляющей организации предписали восстановить фасад по проекту. Переделка обходится дороже, чем звонок в управляющую компанию до начала работ.
Что сделать до заказа
- Позвоните в управляющую компанию или ТСЖ. Спросите, не является ли дом объектом культурного наследия и есть ли требования к виду балконов.
- Посмотрите, есть ли на балконе люк или лестница.
- Решите, какое остекление нужно: тёплое или холодное. Разницу разобрали в статье «Тёплое или холодное остекление».
- Если хотите объединить лоджию с комнатой, перенести батарею или убрать подоконную часть стены — учтите, что первые два запрещены, а третье требует проекта и согласования.
- Вызовите замерщика. Замер бесплатный. На замере подскажем, что в вашем случае потребует согласования: посмотрим плиту и ограждение, найдём люк и лестницу, обсудим вынос и утепление. Если какую-то часть работ нужно согласовать, вы узнаете об этом до заказа, а не после монтажа.